“Có sổ hay không” là câu hỏi quen thuộc với mọi căn hộ du lịch, và Q Topia sẽ không là ngoại lệ khi sản phẩm đến tay người mua. Trả lời ngắn gọn: pháp luật đã có cơ chế cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình không phải nhà ở, nhưng số dự án thực sự được cấp trên cả nước còn rất ít. Khoảng cách giữa quy định và thực tế ấy đã kéo dài từ năm 2020.
2020: Công văn 703
Ngày 14/02/2020, Bộ Tài nguyên và Môi trường ban hành Công văn 703/BTNMT-TCQLĐĐ hướng dẫn chế độ sử dụng đất và việc chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng không phải nhà ở. Văn bản xác định dự án căn hộ du lịch, biệt thự du lịch thuộc đất thương mại, dịch vụ; thời hạn không quá 50 năm, trường hợp đặc biệt không quá 70 năm.
Luật sư Mai Thị Thảo (TAT Law Firm) khi đó nhận xét: “Văn bản này không có gì mới”.
2023: Nghị định 10 và ba tháng chưa cấp được giấy
Nghị định 10/2023/NĐ-CP ngày 03/04/2023, có hiệu lực từ 20/05/2023, đưa nội dung này lên cấp nghị định: công trình có mục đích lưu trú du lịch trên đất thương mại, dịch vụ, nếu đủ điều kiện theo pháp luật đất đai, xây dựng, kinh doanh bất động sản thì được chứng nhận quyền sở hữu công trình gắn liền với đất. Văn bản ghi rõ: “Chủ sở hữu công trình xây dựng chịu trách nhiệm trước pháp luật về việc đáp ứng đủ điều kiện theo quy định của pháp luật về xây dựng, pháp luật về kinh doanh bất động sản.”
Ba tháng sau khi nghị định có hiệu lực, chưa địa phương nào cấp được giấy. Hai vướng mắc được nêu là nhiều dự án được giao “đất ở không hình thành đơn vị ở” thay vì đất thương mại, dịch vụ, và địa phương thiếu quy trình cấp tỉnh. Riêng Khánh Hòa khi đó có 26 dự án với 12.100 căn hộ du lịch.
Từ 01/08/2024: căn cứ là Luật Đất đai 2024
Theo luật sư Đặng Văn Cường, Nghị định 10/2023/NĐ-CP hết hiệu lực từ 01/08/2024, khi Luật Đất đai 2024 có hiệu lực. Căn cứ từ thời điểm đó là Luật Đất đai 2024 – trong đó có một điều riêng về cấp giấy chứng nhận đối với tài sản là công trình xây dựng không phải là nhà ở – cùng các nghị định hướng dẫn về đăng ký, cấp giấy chứng nhận.
Cũng theo luật sư này, tính đến tháng 10/2025 cả nước mới có 2 dự án căn hộ du lịch được cấp giấy là Cham Oasis Nha Trang và FLC Quy Nhơn. Trong khi đó, theo HoREA, cả nước có khoảng 146.438 căn condotel, và phần lớn dự án đầu tư giai đoạn 2007–2020 còn vướng mắc pháp lý.
| Mốc | Văn bản | Điểm chính |
|---|---|---|
| 14/02/2020 | Công văn 703/BTNMT-TCQLĐĐ | Căn hộ du lịch thuộc đất thương mại, dịch vụ |
| 20/05/2023 | Nghị định 10/2023/NĐ-CP có hiệu lực | Công trình lưu trú du lịch đủ điều kiện thì được chứng nhận quyền sở hữu |
| 01/08/2024 | Luật Đất đai 2024 có hiệu lực | Căn cứ mới; Nghị định 10/2023/NĐ-CP hết hiệu lực |
| Tháng 10/2025 | – | Mới có 2 dự án được cấp giấy |
Giấy chứng nhận, nếu có, là chứng nhận quyền sở hữu công trình gắn với đất thương mại, dịch vụ có thời hạn; nó không biến căn hộ thành nhà ở và không kéo dài thời hạn sử dụng đất.
Với người mua Q Topia
Q Topia tại xã Phước Hải, TP.HCM (trước 01/07/2025 là thị trấn Phước Hải, huyện Đất Đỏ, tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu) nằm trên đất thương mại, dịch vụ được Nhà nước cho thuê trả tiền một lần, thời hạn 50 năm kể từ 08/04/2019, tức đến tháng 4/2069. Loại đất này khớp với điều kiện các văn bản từ năm 2020 nêu ra, nhưng việc cấp giấy còn phụ thuộc công trình có đủ điều kiện về xây dựng, kinh doanh bất động sản hay không. Tính đến đầu tháng 10/2026, dự án mới san nền cơ bản xong; theo tiến độ đăng ký, mốc hoàn thành là quý IV/2028.
Vì vậy chưa thể nói trước thời điểm người mua căn hộ tại đây có giấy chứng nhận. Điều người mua làm được là đọc kỹ hợp đồng ở ba điểm:
- Bên nào có trách nhiệm lập hồ sơ đề nghị cấp giấy chứng nhận, trong thời hạn nào kể từ khi bàn giao?
- Khoản thanh toán cuối cùng xử lý ra sao? Khoản 3 Điều 25 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 không cho bên bán thu quá 95% giá trị hợp đồng khi bên mua chưa được cấp giấy chứng nhận.
- Trong thời gian chờ giấy, việc sử dụng, cho thuê, chuyển nhượng căn hộ được quy định thế nào?
Luật Đất đai và Luật Kinh doanh bất động sản đang được sửa đổi trong năm 2026, nên quy trình cấp giấy có thể còn thay đổi. Cách tiếp cận an toàn là coi giấy chứng nhận như một khả năng pháp luật mở ra, chưa phải điều chắc chắn có vào một ngày định trước.
